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Grundeigentum: Legionellen im Trinkwasser – von der ersten bis zur vierten Novelle der Trinkwasserverordnung

Kurz vor Inkrafttreten der vierten Novelle der Trinkwasserverordnung lässt unser Vorstand Marcus Pikarek in einem redaktionellen Beitrag für das Fachmagazin "das Grundeigentum" (Ausgabe 18/2017) die Entwicklung der im Jahr 2011 eingeführten Pflicht zur Legionellenprüfung für Vermieter und Grundstücksbesitzer Revue passieren. Dabei wird auch auf einige Neuerungen eingegangen, die die Wohnungswirtschaft (erneut) stark belasten werden.

Die Trinkwasserverordnung schuf eine neue Pflicht für Besitzer von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung. Sie sollten mindestens einmal alle drei Jahre die Anlage auf Legionellen untersuchen lassen. Im Markt etablierten sich neben den für diesen Job vorgesehenen Laboren eine nicht unerhebliche Anzahl von Dienstleistungsunternehmen, die ihre Mitarbeiter bzw. Subunternehmen zu Trinkwasserprobenehmern ausbilden ließen.

In diesem Massenmarkt tummelten sich bald große Konzerne aus dem Bereich der Energie- und Wärmemessdienstleistungen und dem technischen Facility Management, aber auch 1-Mann-Betriebe. Schnelle Taktung bei Subunternehmer-Strukturen war die Devise. So kam relativ schnell die Kritik auf, dass vor allem die extern eingebundenen Probenehmer und Probenahme-Dienstleister es nicht so genau nehmen würden mit den fachlichen Vorgaben seitens des Bundesministeriums für Gesundheit (BMG) und des Umweltbundesamtes (UBA).

Ein unerwartetes Phänomen war zudem das relativ kurzfristige Wechseln der Partner-Labore: Einige Dienstleistungsfirmen mit signifikantem wohnungswirtschaftlichem Marktanteil spielten bei der (Neu-)Vergabe der Trinkwasseruntersuchungen nach dem ersten Durchlauf Anfang 2014 die etablierten Umweltlaboratorien gegeneinander aus, indem sie wahre „Auktionen“ veranstalteten, um dann dem Labor mit dem niedrigsten Angebot den Zuschlag für die Analytik zu vergeben. Der Verband Unabhängiger Prüflaboratorien (VUP) prägte in dieser Zeit den Begriff des „Probenhändlers“. Im Sinne eines effektiven Gesundheitsschutzes viel bedenklicher war jedoch ein ebenfalls Anfang 2014 einsetzender Trend: Einige Unternehmen versuchten getreu dem Motto „alles aus einer Hand“ der Wohnungswirtschaft teure Gefährdungsanalysen und Sanierungen zu verkaufen, und zwar oft bereits bei geringfügigen Überschreitungen des technischen Maßnahmenwertes. Die Gesetzeslage half dabei sogar, denn der im Rahmen der ersten Novelle neu formulierte § 16 Abs. 7 TrinkwV fordert:

Wird dem Unternehmer oder dem sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage nach § 3 Nummer 2 Buchstabe d oder Buchstabe e bekannt, dass der in Anlage 3 Teil II festgelegte technische Maßnahmenwert überschritten wird, hat er unverzüglich

  1. Untersuchungen zur Aufklärung der Ursachen durchzuführen oder durchführen zu lassen; diese Untersuchungen müssen eine Ortsbesichtigung sowie eine Prüfung der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einschließen,
  2. eine Gefährdungsanalyse zu erstellen oder erstellen zu lassen und
  3. die Maßnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Schutz der Gesundheit der Verbraucher erforderlich sind.

So wurde nicht selten versucht, die Beprobung als „Türöffner“ zu nutzen, um kostspielige Inspektions- und Instandsetzungsmaßnahmen anzubieten. Dies war auch deshalb möglich, weil der Begriff der Gefährdungsanalyse nicht näher bestimmt war und offenbar auch kein Expertenkonsens darüber herrschte, ob eine reaktive Ursachenermittlung für die eingetretene Kontamination gewollt war oder aber eine eher präventive systematische Mangel- und Schwachstellenanalyse im Sinne eines „Water Safety Plans“. Eine einheitliche Anwendung des § 16 Abs. 7 TrinkwV seitens der Gesundheitsämter war damit nicht gewährleistet.

Diese Entwicklungen konnte das Bundesministerium für Gesundheit (BMG) naturgemäß nicht länger hinnehmen. Es legte es am 27. Juni 2017 einen Referentenentwurf vor, der u. a. den Probenhandel durch „Dritte“ unterbinden soll, die Gefährdungsanalyse definiert und eine direkte Beauftragung des Labors durch den UsI vorsieht. Zudem sollten sich die Labore nicht zu sehr administrativ entlasten können und stärker in die Verantwortung genommen werden.

Die wesentlichen geplanten Änderungen im Einzelnen:

1. Auftragserteilung nach § 15 Absatz 4 Satz 2 TrinkwV nur durch den UsI selbst (Verbot der Auftragserteilung durch Dritte)

Die nach § 14, § 14a Absatz 1 und § 16 Absatz 2 und 3 erforderlichen Untersuchungen einschließlich der Probennahmen dürfen nur vom Unternehmer oder vom sonstigen Inhaber der Wasserversorgungsanlage beauftragt werden.

Nach Auskunft des BMG in der Verbändeanhörung am 15. August 2017 muss der UsI zumindest den Auftrag veranlasst haben. Probenahmen und Untersuchungen dürfen nur mit seiner Kenntnis ausgeführt werden. Stellvertretung (gem. § 164 ff. BGB) sei weiterhin möglich. Ob dagegen Geschäftsbesorgung für den UsI weiterhin zulässig sein wird, wurde jedenfalls nicht eindeutig verneint. In der Entwurfsbegründung heißt es dazu, dass durch die Änderung sichergestellt werde, dass nur durch den UsI selbst oder durch eine in seinem Auftrag handelnde Person eine Trinkwasseruntersuchung – einschließlich der Probennahme – bei der Untersuchungsstelle in Auftrag gegeben werden könne. Das BMG wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Gesundheitsämter gehalten sind, zumindest stichprobenhaft die zugrundeliegenden Verträge zu prüfen. Inhaltlich begründet wurde die neue, letztlich den § 15 Absatz 4 Satz 1 näher präzisierende Regelung damit, dass nach Angabe der Aufsichtsbehörden in vielen Laborbefunden Angaben zum Anlagenbetreiber fehlen oder zumindest nicht vollständig seien. Doch es gehe nicht nur um den UsI, auch die Labore sollen sich nicht aus der Verantwortung „stehlen“ können, wenn Dienstleister zwischengeschaltet sind. Manchmal sei zudem fraglich, ob der UsI überhaupt einen Auftrag a) an ein Labor oder b) an einen Probenahme-Dienstleister gegeben habe. Es entstand der Eindruck, dass für das BMG feststeht, dass diese Neuerung definitiv Eingang in die 4. Novelle finden wird.

2. Direkte Meldung der Laborbefunde mit Werten >100 KbE an das Gesundheitsamt

(1) Führt eine Untersuchungsstelle nach § 15 Absatz 4 Untersuchungen nach § 14 Absatz 3 durch, ist sie verpflichtet, von ihr festgestellte Überschreitungen des technischen Maßnahmenwertes nach Anlage 3 Teil II unverzüglich dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

Zu der neuen Ausrichtung, die Labore noch stärker in die Pflicht zu nehmen, gehört nach Ansicht des BMG die direkte Meldung der Untersuchungsergebnisse, die den technischen Maßnahmenwert überschreiten, an das zuständige Gesundheitsamt. Der Einwand des DVGW, dass diese Verschärfung zwingend mit der (Wieder-)Einführung der Anzeigepflicht der Großanlagen gemäß § 13 Absatz 5 TrinkwV einhergehen müsse, da nur so ein effektiver Vollzug gewährleistet sei, wurde nicht gehört. Die Bundesländer hätten sich klar gegen die Wiedereinführung der Meldepflicht ausgesprochen.

Nach Angabe eines Vertreters des VUP soll ein einheitliches Format für die Datenübermittlung geschaffen werden, möglicherweise sogar ein einheitliches Formular. Es werde angestrebt, einen Konsens unter den Bundesländern zu erreichen, dass zumindest die zu übermittelnden Datenfelder einheitlich definiert werden. Wie weit diese Bemühungen gediehen seien, wurde nicht näher dargelegt. Von einer einheitlich anzuwendenden Datenschnittstelle bzw. Software wurde nicht gesprochen.

3. Weitergehende Verbraucherinformation nach § 21 TrinkwV nur in Bezug auf „Trinkwasseruntersuchungsergebnisse“.

Auf Nachfrage sind neben gegebenenfalls bereits übermittelten Zusammenfassungen und Jahresübersichten den betroffenen Verbrauchern auch Einzelergebnisse der in Satz 1 genannten Untersuchungen mitzuteilen.

Diese Änderung stärkt den Verbraucherschutz, war jedoch in der ursprünglichen Fassung zu weit gefasst. Hier wird die Beschränkung der Mitteilungspflicht an Verbraucher auf „Einzelergebnisse aus Trinkwasseruntersuchungen“ aufgenommen, was das Gros der Fachkreise begrüßte.

4. Kürzere Frist als drei Jahre für neu in Betrieb genommene Anlage in rein gewerblicher Nutzung

Teil II Untersuchung von Trinkwasser-Installationen nach § 14 Absatz 3 (Legionella spec.), Satz 2: Die Erstuntersuchung bei nach dem [einsetzen: Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung] neu in Betrieb genommenen Anlagen ist innerhalb von zwölf Monaten nach Inbetriebnahme durchzuführen.

Der weitere zeitliche Fahrplan sieht vor, dass der Entwurf der vierten Änderungsverordnung in der Novembersitzung des Bundesrates präsentiert wird. 5. Legaldefinition der Gefährdungsanalyse gemäß § 3 Nr. 15 TrinkwV Gefährdungsanalyse die systematische Ermittlung von Gefährdungen der menschlichen Gesundheit, ausgehend von Beobachtungen bei der Ortsbesichtigung, von den Laborbefunden und deren örtlicher Zuordnung, von den beobachteten Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie sonstigen Erkenntnissen über die Anlage und deren Nutzung. In Anlehnung an das DVGW-Arbeitsblatt W 1001 wird nun auch die Gefährdungsanalyse legal definiert. Dies wird den Vollzug erleichtern.

Was bedeuten die geplanten Änderungen für den Anlagenbetreiber?

Der Anlagenbetreiber muss sicherstellen, dass eine zugelassene und akkreditierte Untersuchungsstelle mit der Trinkwasseruntersuchung beauftragt wird. Er kann den Auftrag direkt selbst an das Labor vergeben oder aber einem Dienstleister eine Vollmacht nach § 164 BGB erteilen, die Trinkwasseruntersuchung in seinem Namen zu beauftragen. Bei der Auftragserteilung durch Dritte, die in eigenem Namen seine Anlagen beproben und die Untersuchung in Auftrag geben, riskiert er ein Bußgeld, da ein Verstoß gegen den neuen § 15 Absatz 4 Satz 1 eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 25 Absatz 1 Nr. 8 TrinkwV darstellt.

Die direkte Meldung von Überschreitungen des technischen Maßnahmenwertes nach dem neuen § 15a TrinkwV bedeutet im schlimmsten Fall, dass der UsI nicht von seinem Labor (oder Dienstleister) als erstes über das Hygieneproblem informiert wird, sondern erst später vom Gesundheitsamt, möglicherweise sogar mittels Bescheid. In der Verbändeanhörung wurde darüber diskutiert, wie man erreichen könne, dass der UsI „zeitgleich“ oder „parallel“ informiert werde. Doppelmeldungen seien definitiv unerwünscht. Die Problematik potenziert sich bei Anlagenbetreibern mit einer Vielzahl von Anlagen in regionaler Streuung. Informationsasymmetrien sind hier vorprogrammiert. Ferner können nun betroffene Mieter einzelne Laborbefunde zu Trinkwasseruntersuchungen verlangen. Hierauf wird sich der UsI organisatorisch einrichten müssen.

Wenn der Gebäudeeigentümer neu baut, muss er wissen, dass er nun nicht mehr drei Jahre Zeit hat, die Trinkwasserinstallation auf Legionellen zu untersuchen, sondern nur noch 12 Monate. Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen müssen also zwei Fristläufe beachten, einmal für den Bestand und einmal für den Neubau. Für die Beurteilung der Qualität eingereichter Gefährdungsanalysen ist Augenmerk darauf zu legen, - so trivial das klingen mag – dass eine Ortsbesichtigung stattgefunden hat. Die Beobachtungen aus dieser Vor-Ort-Inspektion müssen systematisch aufgeführt und Abweichungen von der Norm, also technische Mängel und hygienische Auffälligkeiten, dokumentiert werden. Wichtig ist zudem der Hinweis auf die Laborbefunde. Dahinter steht die Kritik, dass zahlreiche (vorliegende) Gefährdungsanalysen lediglich eine Auflistung aller relevanten technischen Mängel enthielten. Dies ist auch notwendig, da nach § 4 TrinkwV durch die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik der ordnungsgemäße Betrieb der Trinkwasseranlage vermutet wird. Darüber hinaus fehlte jedoch nicht selten eine ausführliche Bewertung der hygienischen Verhältnisse auf Grundlage der vorhandenen Probenahme- und Befunddaten. Der UsI läuft also Gefahr, dass seine Gefährdungsanalyse von den Gesundheitsbehörden zurückgewiesen wird, wenn die Laborbefunde zu den Trinkwasseruntersuchungen nur „angeheftet“ sind.

Hinweise für ausländische Mieter

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Industrie

Obwohl wir aus der Immobilienwirtschaft kommen, erhalten wir seit einiger Zeit zunehmend Aufträge aus der Industrie. Viele produzierende Unternehmen müssen seit je her aus Gründen der Betriebssicherheit und des Arbeitsschutzes ihre Trinkwasserinstallationen auf mikrobielle und chemische Belastungen untersuchen lassen. Für eine weltweit agierenden Konzern sind wir seit kurzem, Juni 2017, bevorzugter Lieferant der Trinkwasserhygiene (preferred supplier).

Gasleitungskontrolle mit GAS-Control

WATERcontrol ist entstanden aus dem gasfachlichen Sicherheits-Dienstleister GAS-Control GmbH mit Sitz in Hannover. Das Unternehmen arbeitet seit mehr als 23 Jahren für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft und ist auf die präventive Leckagen-Ortung an gasführenden Leitungsanlagen spezialisiert.

Zum Einsatz kommen hochsensible, eigens für die Zwecke der Gasdetektion an Niederdruck-Leitungen entwickelte Gasspürgeräte. Gasleckagen werden punktgenau lokalisiert - sogar an verdeckt verlegten Gasrohren.

Der Service von GAS-Control ist für alle Vermieter und Grdunstückseigentümer interessant, die Wert legen auf eine vorbildliche, rechtssichere und kostenschonende Erfüllung ihrer Verkehrssicherungspflichtungen in Bezug auf Gasinstallationen.